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肺炎疫情下,房地产开发商是否可以延期交房?怎样做才算尽到义务?

作者:cyls 日期:2020/4/2 15:35:17

江苏品川律师事务所    房建部主任    承颖

为了加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作,国务院、江苏省政府、常州市政府等部门发布各类通知,要求企事业单位延长假期,迟延复工,减少人员聚集。而这些措施必然对房地产开发商带来影响,尤其对房屋交付将造成直接的影响,那么在肺炎疫情防控下,房地产开发商是否可以延期交房,要怎样做才算尽到义务,笔者将一一讲述。

一、在肺炎疫情防控下,房地产开发商是否可以延期交房?

1、依据《常州市2017版商品房买卖合同示范文本》第十一条的规定,除不可抗力外,房地产开发商应按合同约定时间交付房屋。

2、依据《合同法》第一百十七条,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。

故笔者认为,在“不可抗力”情况下,房地产开发商可延期交付房屋。

二、肺炎疫情是否属于房地产开发商延期交房中的不可抗力?

1、所谓不可抗力,是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水;政府行为,如征收、征用;社会异常事件,如罢工、骚乱等三方面。

2、此次新型冠状病毒感染的肺炎疫情是在20201月突然爆发的,无预见的可能。

3、为防控本次肺炎疫情,国家、地方政府机关陆续发布了通知与规定,确认了肺炎疫情的严重性,告知企事业单位迟延复工,房地产开发商不得开展交房等人群聚集性活动。

4、最高人民法院于2003611日,非典期间发布《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》。

依据该通知第四条第(三)款的规范意旨,将非典疫情及因防治非典疫情而导致的合同不能履行的情形,视为不可抗力,按照《合同法》中不可抗力的规定妥善处理。

综上,笔者认为,此次新型冠状病毒感染的肺炎疫情无预见的可能,且上述国家政府机关为防控肺炎疫情发布的相关通知,导致肺炎疫情导致建筑企业迟延复工、房地产开发商不得开展交房等人群聚集性活动;故参考类似情况相关法律规定,本次肺炎疫情应当属不可预见,不可避免,不可克服的情况,属于不可抗力,房地产开发商依法可以延期交房。

三、房地产开发商应当如何做才算尽到义务?

依据《合同法》第一百十八条的规定,一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方。

故笔者认为,房地产开发商在不可抗力情形下,虽可延期交房,但应及时告知买受人尽到通知义务。

四、房地产开发商如何尽到通知义务?

笔者认为,房地产开发商应做到如下几点,以尽到通知义务,避免或减轻可能给买受人带来的损失。

1、及时向买受人发送延期交房的书面通知,告知买受人将延期交房。

2、使用EMS寄送延期交房通知书,并在快递面单上写明“延期交房通知书”。

3、按照《商品房买卖合同》中约定的送达地址进行寄送。

4、保留好寄送延期交房通知书的快递面单,并及时网上打印快递签收信息。

5、寄送件有退回的,保留好退回件,不要拆封。


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