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“转租”存在哪些法律风险?该如何防范?

作者:cyls 日期:2020/6/19 9:44:34

               江苏品川律师事务所   品言房建团队主任 承颖律师

我们经常会看到一些店面上贴着“转租”的字样,即商户准备将自己租赁的房屋转租给第三方,这类现象在租赁市场上很常见,但对其中的风险大家却知之甚少。下面笔者将为大家分析“转租”存在的法律风险及其防范。

 

 一、房屋承租人是否可以任意转租?

 法律依据:

《合同法》第二百二十四条 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条  出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

律师总结:

承租人无任意转租权,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同,故次承租人(转租人)在租赁转租房屋时必须取得出租人同意转租的书面材料。  

如出租人知晓转租一事,但不愿意出具书面同意材料的,次承租人必须保留出租人知晓转租一事的证据,自出租人知晓之日起满6个月的,出租人无权再解除合同或确认转租合同无效。

 

二、未取得出租人同意的转租会产生怎样的风险?

法律依据:

《合同法》第二百二十四条 承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。

律师总结:

承租人未经出租人同意转租的,出租人有权解除与承租人的租赁合同,出租人解除租赁合同的行为,将直接导致次承租人(转租人)与承租人签订的转租合同无法履行,次承租人必须立即搬离租赁房屋,逾期搬离的,出租人有权要求次承租人支付房屋占用费。

 

三、取得出租人同意的转租,转租期限能否超过承租人租赁合同的期限?

法律依据:

《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。

律师总结:

次承租人租赁转租房屋时,必须审核承租人与出租人约定的租赁期限,转租期限不得超过该期限,否则超过部分的约定无效。

 

四、承租人拖欠租金,出租人提出解除合同,怎么办?

法律依据:

《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条 因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。

律师总结:

转租关系中,如次承租人按期支付租金,但承租人却拖欠租金导致出租人解除租赁合同的,次承租人可以立即向出租人请求代承租人支付欠付的租金及违约金,租赁合同可继续履行。次承租人代付的数额,可以直接抵折其应付承租人的租金或向承租人追偿。

 

结语

综上,转租的风险点较多,在租赁转租房屋时一定要做全面的考察,最好选择与出租人直接签订房屋租赁合同。

                                                           
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