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“买卖不破租赁”vs“抵押权” ——租赁已抵押房屋是否存在风险?

作者:cyls 日期:2020/11/30 14:51:46

“买卖不破租赁”vs“抵押权”

——租赁已抵押房屋是否存在风险?

江苏品川律师事务所  品言房建团队主任  承颖律师

        众所周知“买卖不破租赁”是房屋租赁的规矩,那么租赁已抵押的房屋,是不是也适用这一规定呢,“买卖不破租赁”vs“抵押权”谁将胜出,下面笔者将从法律的角度进行分析。

        案例:
       王某租赁李某的房屋用于经营,租赁期间李某因无力偿还出租房屋的贷款,被银行起诉至法院,法院判决后银行申请法院拍卖出租房屋,王某接到了法院的拍卖通知与房屋腾空通知,不知所措。

       相关法律规定:
       1、《物权法》第一百九十条 【抵押权和租赁权关系】
       订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
       2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条 
租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外: 
     (一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
     (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
       3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条
抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。

       律师评析:
       依据上述法律规定,案例中李某是设立抵押权后出租抵押房屋的,王某与李某的租赁关系不得对抗已登记的抵押权,即使该租赁合同是合法有效,承租权是合法存在的,都不能产生阻却人民法院对抵押物予以执行的法律效果,也不能在抵押权实现后,对受让人产生约束力,抵押房屋受让人有权请求交付房屋,故法院要求王某腾空房屋符合法律规定。
       因此,租赁已抵押的房屋,租赁权不能对抗抵押权,“买卖不破租赁”vs“抵押权”,是“抵押权”完胜,即租赁已抵押的房屋是存在风险的,抵押权人可能会行使抵押权,抵押权实现后,房屋受让人有权要求交付房屋,这将直接导致租赁合同无法履行。

       律师提醒:
       承租人在租赁房屋时,对标的房屋是否存在抵押,应当进行严格审查,如存在抵押,承租人应当将抵押权人行使抵押权这一风险考虑在内。如出租人有意隐瞒标的房屋抵押情况,并造成承租人损失的,承租人可以要求出租人承担赔偿责任。

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